租赁业如何监管？融资租赁监管管理办法

融资租赁企业监督管理办法 第一条 为促进我国融资租赁业健康发展，规范融资租赁企业的经营行为，防范经营风险，根据《合同法》、《物权法》、《公司法》等法律法规及商务部有关规定，制订本办法。第二条 本办法所称融资租赁企业是指根据商务部有关规定从事融资租赁业务的企业。

本办法所称融资租赁业务是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的交易活动。

融资租赁直接服务于实体经济，在促进装备制造业发展、中小企业融资、企业技术升级改造、设备进出口、商品流通等方面具有重要的作用，是推动产融结合、发展实体经济的重要手段。第三条 融资租赁企业应具备与其业务规模相适应的资产规模、资金实力和风险管控能力。申请设立融资租赁企业的境外投资者，还须符合外商投资的相关规定。第四条 融资租赁企业应配备具有金融、贸易、法律、会计等方面专业知识、技能和从业经验并具有良好从业记录的人员，拥有不少于三年融资租赁、租赁业务或金融机构运营管理经验的总经理、副总经理、风险控制主管等高管人员。

第五条 融资租赁企业开展经营活动，应当遵守中华人民共和国法律、法规、规章和本办法的规定，不得损害国家利益和社会公共利益。第六条 商务部对全国融资租赁企业实施监督管理。省级商务主管部门负责监管本行政区域内的融资租赁企业。

本办法所称省级商务主管部门是指省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务主管部门。第七条 鼓励融资租赁企业通过直接租赁等方式提供租赁服务，增强资产管理综合能力，开展专业化和差异化经营。 第八条 融资租赁企业可以在符合有关法律、法规及规章规定的条件下采取直接租赁、转租赁、售后回租、杠杆租赁、委托租赁、联合租赁等形式开展融资租赁业务。

第九条 融资租赁企业应当以融资租赁等租赁业务为主营业务，开展与融资租赁和租赁业务相关的租赁财产购买、租赁财产残值处理与维修、租赁交易咨询和担保、向第三方机构转让应收账款、接受租赁保证金及经审批部门批准的其他业务。第十条 融资租赁企业开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益权的租赁物为载体。融资租赁企业不得从事吸收存款、发放贷款、受托发放贷款等金融业务。

未经相关部门批准，融资租赁企业不得从事同业拆借等业务。严禁融资租赁企业借融资租赁的名义开展非法集资活动。第十一条 融资租赁企业进口租赁物涉及配额、许可等管理的，应由购买租赁物方或产权所有方按有关规定办理相关手续。融资租赁企业经营业务过程中涉及外汇管理事项的，应当遵守国家外汇管理有关规定。

第十二条 融资租赁企业应当按照相关规定，建立健全财务会计制度，真实记录和反映企业的财务状况、经营成果和现金流量。第十三条 融资租赁企业应当建立完善的内部风险控制体系，形成良好的风险资产分类管理制度、承租人信用评估制度、事后追偿和处置制度以及风险预警机制等。第十四条 为控制和降低风险，融资租赁企业应当对融资租赁项目进行认真调查，充分考虑和评估承租人持续支付租金的能力，采取多种方式降低违约风险，并加强对融资租赁项目的检查及后期管理。第十五条 融资租赁企业应当建立关联交易管理制度。

融资租赁企业在对承租人为关联企业的交易进行表决或决策时，与该关联交易有关联关系的人员应当回避。融资租赁企业在向关联生产企业采购设备时，有关设备的结算价格不得明显低于该生产企业向任何第三方销售的价格或同等批量设备的价格。第十六条 融资租赁企业对委托租赁、转租赁的资产应当分别管理，单独建账。融资租赁企业和承租人应对与融资租赁业务有关的担保、保险等事项进行充分约定，维护交易安全。

第十七条 融资租赁企业应加强对重点承租人的管理，控制单一承租人及承租人为关联方的业务比例，注意防范和分散经营风险。第十八条 按照国家法律规定租赁物的权属应当登记的，融资租赁企业须依法办理相关登记手续。若租赁物不属于需要登记的财产类别，鼓励融资租赁企业在商务主管部门指定的系统进行登记，明示租赁物所有权。

第十九条 售后回租的标的物应为能发挥经济功能，并能产生持续经济效益的财产。融资租赁企业开展售后回租业务时，应注意加强风险防控。第二十条 融资租赁企业不应接受承租人无处分权的、已经设立抵押的、已经被司法机关查封扣押的或所有权存在其他瑕疵的财产作为售后回租业务的标的物。

融资租赁企业在签订售后回租协议前，应当审查租赁物发票、采购合同、登记权证、付款凭证、产权转移凭证等证明材料，以确认标的物权属关系。第二十一条 融资租赁企业应充分考虑并客观评估售后回租资产的价值，对标的物的买入价格应有合理的、不违反会计准则的定价依据作为参考，不得低值高买。第二十二条 融资租赁企业的风险资产不得超过净资产总额的10倍。第二十三条 融资租赁企业应严格按照国家有关规定按时缴纳各种税款，严禁偷逃税款或将非融资租赁业务作为融资租赁业务进行纳税。

第二十四条 商务部及省级商务主管部门依照法律、法规、规章和商务部有关规定，依法履行监管职责。各级商务主管部门在履行监管职责的过程中，应依法加强管理，对所知悉的企业商业秘密应严格保密。第二十五条 省级商务主管部门应通过多种方式加强对融资租赁企业的监督管理，对企业经营状况及经营风险进行持续监测；加强监管队伍建设，按照监管要求和职责配备相关人员，加强业务培训，提高监管人员监管水平。

第二十六条 省级商务主管部门应当建立重大情况通报机制、风险预警机制和突发事件应急处置机制，及时、有效地处置融资租赁行业突发事件。第二十七条 在日常监管中，省级商务主管部门应当重点对融资租赁企业是否存在吸收存款、发放贷款、超范围经营等违法行为进行严格监督管理。一旦发现应及时提报相关部门处理并将情况报告商务部。第二十八条 省级商务主管部门要定期对企业关联交易比例、风险资产比例、单一承租人业务比例、租金逾期率等关键指标进行分析。

对于相关指标偏高、潜在经营风险加大的企业应给予重点关注。商务主管部门可以根据工作需要委托行业协会等中介组织协助了解有关情况。第二十九条 省级商务主管部门应于每年6月30日前向商务部书面上报上一年度本行政区域内融资租赁企业发展情况以及监管情况。

如发现重大问题应立即上报。第三十条 商务部建立、完?。

融资租赁监管管理办法

第一章 总则第一条 为促进我国融资租赁业健康发展,规范融资租赁企业的经营行为,防范经营风险,根据《合同法》、《物权法》、《公司法》等法律法规及商务部有关规定,制订本办法。第二条 本办法所称融资租赁企业是指根据商务部有关规定从事融资租赁业务的企业。

本办法所称融资租赁业务是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁物,提供给承租人使用,承租人支付租金的交易活动。

融资租赁直接服务于实体经济,在促进装备制造业发展、中小企业融资、企业技术升级改造、设备进出口、商品流通等方面具有重要的作用,是推动产融结合、发展实体经济的重要手段。第三条 融资租赁企业应具备与其业务规模相适应的资产规模、资金实力和风险管控能力。申请设立融资租赁企业的境外投资者,还须符合外商投资的相关规定。第四条 融资租赁企业应配备具有金融、贸易、法律、会计等方面专业知识、技能和从业经验并具有良好从业记录的人员,拥有不少于三年融资租赁、租赁业务或金融机构运营管理经验的总经理、副总经理、风险控制主管等高管人员。

第五条 融资租赁企业开展经营活动,应当遵守中华人民共和国法律、法规、规章和本办法的规定,不得损害国家利益和社会公共利益。第六条 商务部对全国融资租赁企业实施监督管理。省级商务主管部门负责监管本行政区域内的融资租赁企业。

本办法所称省级商务主管部门是指省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务主管部门。第七条 鼓励融资租赁企业通过直接租赁等方式提供租赁服务,增强资产管理综合能力,开展专业化和差异化经营。第二章 经营规则第八条 融资租赁企业可以在符合有关法律、法规及规章规定的条件下采取直接租赁、转租赁、售后回租、杠杆租赁、委托租赁、联合租赁等形式开展融资租赁业务。

第九条 融资租赁企业应当以融资租赁等租赁业务为主营业务,开展与融资租赁和租赁业务相关的租赁财产购买、租赁财产残值处理与维修、租赁交易咨询和担保、向第三方机构转让应收账款、接受租赁保证金及经审批部门批准的其他业务。第十条 融资租赁企业开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益权的租赁物为载体。融资租赁企业不得从事吸收存款、发放贷款、受托发放贷款等金融业务。

未经相关部门批准,融资租赁企业不得从事同业拆借等业务。严禁融资租赁企业借融资租赁的名义开展非法集资活动。第十一条 融资租赁企业进口租赁物涉及配额、许可等管理的,应由购买租赁物方或产权所有方按有关规定办理相关手续。融资租赁企业经营业务过程中涉及外汇管理事项的,应当遵守国家外汇管理有关规定。

第十二条 融资租赁企业应当按照相关规定,建立健全财务会计制度,真实记录和反映企业的财务状况、经营成果和现金流量。第十三条 融资租赁企业应当建立完善的内部风险控制体系,形成良好的风险资产分类管理制度、承租人信用评估制度、事后追偿和处置制度以及风险预警机制等。第十四条 为控制和降低风险,融资租赁企业应当对融资租赁项目进行认真调查,充分考虑和评估承租人持续支付租金的能力,采取多种方式降低违约风险,并加强对融资租赁项目的检查及后期管理。第十五条 融资租赁企业应当建立关联交易管理制度。

融资租赁企业在对承租人为关联企业的交易进行表决或决策时,与该关联交易有关联关系的人员应当回避。融资租赁企业在向关联生产企业采购设备时,有关设备的结算价格不得明显低于该生产企业向任何第三方销售的价格或同等批量设备的价格。第十六条 融资租赁企业对委托租赁、转租赁的资产应当分别管理,单独建账。融资租赁企业和承租人应对与融资租赁业务有关的担保、保险等事项进行充分约定,维护交易安全。

第十七条 融资租赁企业应加强对重点承租人的管理,控制单一承租人及承租人为关联方的业务比例,注意防范和分散经营风险。第十八条 按照国家法律规定租赁物的权属应当登记的,融资租赁企业须依法办理相关登记手续。若租赁物不属于需要登记的财产类别,鼓励融资租赁企业在商务主管部门指定的系统进行登记。

多部委发力 住房租赁市场强化监管

“十四五”规划纲要明确提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。作为城市新市民和青年缓解住房困难的重要手段，近年来，住房租赁行业在社会民生中的重要性不断提升。

同时，黑中介、虚假房源、长租公寓爆雷等乱象也频频发生。

近期，针对住房租赁市场的相关政策频出，相关部门纷纷在市场、金融、户籍、土地、法律等方面发力，助力租赁市场健康发展。租赁市场新政频出在培育和发展住房租赁市场方面，“十四五”规划纲要指出，要有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。“不一定非要用买房来解决住房问题，也可以用租房来解决。

”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强对《中国消费者报》记者表示，“过去20年里，我国住房租赁市场先后承担了补充健全房地产市场体系、去杠杆保民生工具等角色定位。直到2016年，租购并举的提出才使得我国以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系逐步健全发展。”近期，国家发改委公布了《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（以下简称《任务》），其中“零门槛落户”“租购同权”等成为热词。

《任务》明确表示，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户籍限制政策，要对租购房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户。柴强认为，这意味着在绝大多数城市中，户籍将不再成为人口自由流动的阻碍，这显然是中国户籍制度上的里程碑。《任务》还强调，有力有序扩大租赁住房供给，单列租赁住房用地计划。

据记者不完全统计，自“双集中供地”（指集中发布出让公告、集中组织出让活动）政策实施以来，在22个城市陆续公布的首批供地计划中，几乎全部列有租赁住宅供地计划。记者看到，在北京、合肥、广州、西安发布的有关进一步促进房地产市场平稳健康发展的相关文件中，也纷纷提出要加大租赁住房建设力度，多渠道增加租赁房源供给，着力解决好新市民、青年人、新就业家庭等群体的合理住房需求。张永岳对记者表示，今年的宏观调控政策密集，与过去相比有一些新的特点。

如今的调控政策更着重于从整个国民经济的视角出发，要让新市民住有所居，大城市在租赁住房发展方面要跟上。金融监管进一步强化随着住房租赁市场特别是长租公寓市场的快速发展，一些行业乱象也频频发生。比如，部分长租公寓平台利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人的信用套取信贷资金，变相开展金融业务。同时，一些住房租赁企业发生资金链断裂，也严重影响了住房租赁当事人的合法权益。

为此，加强对住房租赁企业的监管，引导住房租赁企业回归租赁服务本源，防范化解金融风险等，已经引起了行业主管部门的重视。近日，住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、国家网信办、银保监会等6部门联合印发了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称《意见》），明确要求住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金，并从从业管理、租赁经营、资金监管、消费贷款等7方面入手，加强住房租赁市场监管。在租金监管方面，《意见》明确要求，住房租赁企业应当在商业银行设立资金监管账户，在发布房源信息时，应当同时发布资金监管账户信息。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金等。

《意见》还明令禁止住房租赁企业变相开展金融业务，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。同时要求金融机构应当严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，发放贷款前必须采取有效手段核查借款人身份信息，评估还款能力，核实借款意愿，并做好记录。此前长租公寓平台变相推高租金价格水平的消息引起了社会各界的广泛关注。对此，《意见》提出，要合理调控住房租金水平。

住房租赁市场需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门应当建立住房租金监测制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。积极引导住房租赁双方合理确定租金，稳定市场预期。发挥住房租赁企业，尤其是大中型住房租赁企业在稳定市场租金水平方面的示范作用。

加强住房租赁市场租金监测，密切关注区域租金异常上涨情况，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。“这是住宅租赁市场首个系统监管的政策，也是今年在加强经营贷管控的基础上，房地产领域迎来的第二个金融市场监管政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，这些规定直击长租公寓企业各类违规做法，有助于规范市场经营，同时防范经营方面出现金融风险。

期待实现租售同权“我国住房租赁市场正处于鼓励发展与加强规范并重的新时期。”住房租赁产业研究院院长赵然表示，“时至今日，我国住房租赁市场已发展至机遇与挑战并存的阶段，政策开始向鼓励发展与加强行业规范并重的方向倾斜。”如今，虽然多数城市出台了租房补贴、便利落户、提供人才租赁住房等新政，但赵然认为，租售同权才是解决问题的症结。“实现租售同权仍然有一段很长的路要走，目前看来，在人才落户、子女义务教育等方面都有政策需要突破的地方。

”记者从住建部了解到，目前《住房租赁条例》立法进程正在积极推动，条例正式出台已经可期。柴强表示，政府大力发展住房租赁市场的态度十分明朗，相信在政策的持续推进下，住房租赁市场未来将迎来更加广阔的发展空间。