土地出让金契税税率（土地出让契税计算公式）

　　9月1日，《黑龙江省人民代表大会常务委员会关于实施契税法授权事项的决定》将与国家的《契税法》同步施行。为进一步降低纳税人契税负担，优化营商环境，我省的契税税率将按照税法下限3%设定。《契税法》和《决定》实施后，我省的单位承受住房、居民承受赠与住房，以及非住房、土地交易契税税率由5%降至3%；个人购买住房契税税率与现行政策一致。

　　个人购买住房契税税率仍按照现行的国家优惠政策执行，即“个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的减按1%税率征收契税、90平方米以上的减按1.5%税率征收契税，个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的减按1%税率征收契税、90平方米以上的减按2%税率征收契税，个人购买家庭第三套及以上住房的，按3%税率征收契税”。

　　1、问：发生变化的契税税率，按照什么时间来判定？

　　答：根据《契税法》第九条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

　　因此，对单位承受住房、居民承受赠与住房，以及非住房、土地交易契税税率发生变化的，纳税人要根据土地、房屋权属合同签订时间来判断适用税率。

　　举例来说，假设市民a先生于2021年9月1日以后与开发商签订了购房合同，购买了我市的一处门市房，他适用的契税税率为3%；如果是之前签订的购房合同，他适用的契税税率则为5%。

　　2、问：《契税法》实施后契税的纳税期限有何变化？

　　答：根据《契税法》第十条规定：“纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。”相比《暂行条例》第九条规定的“纳税人应当自纳税义务发生之日起10内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”，主要变化是将申报期限和纳税期限合二为一，纳税人在办理土地、房屋权属登记手续前，可一次性完成申报缴税。

　　举例来说，假设市民a先生于2021年9月1日以后购买了住房，他只要在办理不动产权属登记时完成契税申报缴税即可，一次就可完成申报、纳税、登记。

　　3、问：纳税人房产被政府依法征收后，选择产权调换进行补偿，是否还能享受契税优惠？

　　答：我省《决定》明确，因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的，成交价格没有超过货币补偿费的，免征契税；超出货币补偿费的，对超出部分征收契税。选择房屋产权调换且不缴纳房屋价值差价的，免征契税；缴纳差价的，对差价部分征收契税。因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的，免征契税。

　　因此，纳税人的房屋被政府依法征收选择房屋产权调换进行补偿时，不支付差价的免征契税，支付差价的，对差价部分征收契税。

　　4、问：购买房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）如何缴纳契税？

　　答：根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）明确，房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。

　　《不动产登记暂行条例》第八条明确，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。因此，与房屋同一不动产单元的，可以与房屋相同的税率缴纳契税；与房屋为不同不动产单元的，按照我省法定税率缴纳契税。

　　5、问：乡镇企业通过出让方式取得集体土地用于生产经营，需要缴纳契税吗？

　　答：为与《土地管理法》进行了有效衔接，《契税法》在关于征税范围的条款中，将《契税暂行条例》规定“国有土地使用权出让”修改为“土地使用权出让”，这意味着《契税法》正式实施后，将集体经营性建设用地出让也要按规定缴纳契税。

　　因此，2021年9月1日之后通过出让方式取得集体土地用于生产经营，需要按规定缴纳契税。土地承包经营权和土地经营权的转移则不属此列。

　　6、问：购买已装修房屋的，该如何计征契税？

　　答：《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）明确，承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。因此，在购买已装修房屋时，无论是销售方单独收取的装修费用，还是将装修费用作为房屋价款的一部分，均要计入契税的计税依据一并征收契税。

　　7、问：建设过程中，容积率发生变化需补缴土地出让价款的，需要补缴契税吗？如何缴纳？

　　答：《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）明确，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日；因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日；因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。

　　因此，对于容积率发生变化需补缴土地出让价款的，应根据补缴的土地出让价款为计税依据向税务部门申报缴纳契税。对于这类按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。超过规定期限的，应当依法缴纳滞纳金。

　　8、问：纳税人缴纳契税后，哪些情形可以申请退还已缴纳的契税？

　　答：根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号），纳税人缴纳契税后，发生下列情形可以申请退税：

　　1.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的；

　　2.在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的；

　　3.在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。

　　9、问：继承土地房屋权属是否需要缴纳契税？

　　答：法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

　　10、问：夫妻之间房屋、土地权属变更是否需要缴纳契税？

　　答：婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋、土地权属、份额，免征契税。

　　11、问：除夫妻关系外的共有不动产份额发生变化等情形是否需要缴纳契税？

　　答：下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税：

　　1.因共有不动产份额变化的；

　　2.因共有人增加或者减少的；

　　3.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。

　　12、问：我市纳税人办理不动产登记申报缴纳契税的途径有哪些？

　　答：纳税人可以通过哈尔滨市各不动产登记交易大厅，线下办理不动产登记缴税业务；也可以登录哈尔滨市不动产登记交易事务中心微信公众号，通过哈尔滨市“互联网+不动产登记”一体化平台，线上办理不动产登记缴税业务。