房地产净负债率计算公式（解析房地产企业净负债率）

百亿房企中，十个房企有十个房企在负重前行。

净负债率与资产负债率不同，净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产，而资产负债率=负债总额／资产总额，二者不论是分子还是分母方面都迥然不同。

在净负债相关计算数据中，有息负债选取的是短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。在这个计算公式中，撇去了预售房款的影响。因此，净负债率更能衡量房企的真实负债压力和杠杆水平。

中国网地产从a股、h股2018年总营收过百亿的上市房企中分别选出净负债率由高到低的30家样本房企作观察。数据显示，a股30家样本房企平均净负债率达到148.16%，高于h股30家样本房企平均115.32%的净负债率32.84个百分点。其中，a股房企高于净负债率平均值的达到14家，而h股房企有9家。

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a股、h股房企平均净负债率均超100% a股更高

泰禾、北大资源、泛海、恒盛四家超300%

总的来看，a股房企负债压力与杠杆水平明显高于h股房企。

根据wind数据、公司年报，2018年30家a股上市房企平均净负债率为148.16%，相比2017年的159.98%下降11.82个百分点。而h股30家样本上市房企2018年平均净负债率为115.32%，相较于2107年的131.59%下降16.27个百分点。

2018年，a股房企与h股房企净负债率超200%的房企达到7家，其中泰禾集团、泛海控股、北大资源、恒生地产净负债率均突破300%。

负债压力与杠杆水平一直比较高的泰禾集团，在2017年净负债率高达473.39%，2018年的384.55%虽然仍排行a股、h股房企之首，但相对2017年已经降低88.83个百分点。年报数据显示，泰禾集团的有息负债规模逐年上涨——2018年末，泰禾集团共拥有有息负债合计1375亿元，相比上年同期的725亿元，增长650亿元，增幅达到90%。

2018年末的泰禾集团货币资金仅有148.95亿元，其中1年内需要偿还的便有574.28亿元，泰禾集团面临着巨大的偿债压力。泰禾方面则给出官方回复，目前公司已经与多家金融机构达成合作，将通过置换或续贷的方式延长还款期，不存在短期偿债风险。

“300%+”行列中的北大资源，2018年净负债率达到324.65%，排名h股房企首位，而2017年北大资源则以626.62%超出第二位恒盛地产239个百分点。从债务构成来看，2018年末北大资源的有息负债约为152.3亿元，其中须于一年内偿还的短期债务为101.4亿元，而同期北大资源现金及现金等价物、受限制现金仅有54.78亿元，远低于短期债务。

2018年北大资源净负债率降低超300个百分点，这一年也在尝试各种降低净负债率的方式，比如2018年12月挂牌出售旗下青岛博雅置业有限公司70%股权等资不抵债的不良资产，同时北大资源还在拿地方面节省开支，年报显示，北大资源2018年仅拿地两块，共计建筑面积约31.22万平方米。

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